Spis treści
Rynek pierwotny w klinczu. Niska zdolność kredytowa zderza się z wysokimi kosztami budowy
Rok 2022 nie zostanie zapamiętany jako dobry okres w historii polskiego rynku nieruchomości. Jak przyznają przedstawiciele branży budowlanej, dla rodzimej budowlanki był to najgorszy rok od lat 90. – ceny materiałów budowlanych szalały, banki niechętnie przyznawały finansowanie, a zatorów płatniczych i problemów z wypłacalnością kontrahentów przybyło. Szczególnych powodów do zadowolenia nie mają też deweloperzy, którzy łącznie sprzedali aż o 38 proc. mniej mieszkań niż w 2021 r.
Według raportu Otodom końcówka roku przyniosła pewną poprawę na rynku pierwotnym i grudzień należał do najlepszych sprzedażowo miesięcy 2022 r. Inny obraz rysuje jednak raport GetHome.pl, który podaje, że w grudniu deweloperzy w 7 największych miastach sprzedali o 32 proc. mniej mieszkań niż w listopadzie – zaledwie 1,8 tys. lokali.
– Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem nieco inna. Np. w Gdańsku deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli „tylko” o 8 proc. mniej niż w listopadzie. Natomiast w Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu grudniowa sprzedaż była mniejsza o 50–60 proc. – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Zobacz więcej wykresów na temat sytuacji na rynku pierwotnym:
Zdaniem eksperta doszło do klinczu na rynku pierwotnym. Z jednej strony większość potencjalnych klientów nie może dziś kupić mieszkania z powodu wysokich cen i niskiej zdolności kredytowej. Z drugiej strony deweloperzy nie mogą zbytnio zejść z ceny, gdyż sami muszą mierzyć się z wysokimi kosztami budowy osiedli i wolą raczej zamrozić nowe inwestycje niż zrezygnować z zysku. Żeby przełamać impas, konieczne byłoby wyhamowanie inflacji i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, a więc i wysokości rat.
– Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za cały 2022 r. Jednak wyniki po 11 miesiącach świadczą o głębokiej zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych – podkreśla Wielgo. – Banki udzieliły ich bowiem zaledwie 127,2 tys., czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych nie było u nas od czasu przystąpienia do Unii Europejskiej.
Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz
Deweloperzy w dużych miastach nie mają komu sprzedawać mieszkań, więc budują mniej
Dla rynku nieruchomości najlepsza jest równowaga między popytem a podażą. Jej utrzymanie nie jest jednak łatwe – jak pokazują dane za grudzień 2022 r., rośnie pula niesprzedanych mieszkań, gdyż zwyczajnie nie ma na nie chętnych. Dobrym przykładem jest Warszawa. Jak podaje Wielgo, w lutym 2021 r. (czyli w okresie najlepszej sprzedaży na rynku warszawskim) popyt był tak wysoki, że pula dostępnych wtedy lokali mogłaby się wyprzedać w zaledwie 5 miesięcy. Tymczasem w grudniu 2022 r. deweloperzy mieli zapasy mieszkań wystarczające na 16 miesięcy sprzedaży.
– Zwykło się przyjmować, że czas wyprzedaży oferty nie przekraczający 18 miesięcy świadczy o równowadze między popytem a podażą. Z taką sytuacją mamy jeszcze do czynienia także w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Jednak w Poznaniu, Szczecinie, Katowicach, Bydgoszczy, Lublinie i Katowicach mamy już rynek kupującego. Zapasy mieszkań wystarczyłyby tam na 3–4 lata sprzedaży, a w Katowicach grudniowy popyt był tak mały, że oferta deweloperów sprzedawałaby się w takim tempie aż przez 6 lat! – wylicza ekspert GetHome.pl.
Z perspektywy deweloperów niska sprzedaż niebezpiecznie łączy się dziś z wysokimi cenami materiałów budowlanych. Co gorsza, nie ma pewności, jak zachowają się one w 2023 r. – część ekspertów uważa, że podrożeją nawet o kilkadziesiąt procent, a inni spodziewają się częstszych promocji na materiały. Ponieważ przy niskim popycie deweloperzy nie mogą w nieskończoność przerzucać rosnących kosztów na klientów, coraz więcej firm deweloperskich postanawia wstrzymać się z nowymi budowami. W grudniu było to zauważalne szczególnie w Łodzi, ale także Poznaniu, Krakowie i Warszawie. Katowice są jednym miastem, w którym eksperci GetHome.pl odnotowali wzrost podaży mieszkań (a i to tylko dzięki wprowadzeniu na rynek lokali z inwestycji rozpoczętych kilka lat wcześniej).
– Łącznie w 7 największych miastach deweloperzy wprowadzili w 2022 r. do sprzedaży niespełna 35,5 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy starają się jedynie uzupełniać swoją ofertę. Np. w Warszawie wprowadzili w grudniu do sprzedaży 791 mieszkań, czyli o 32 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Natomiast szczególnie w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu zaciągnęli hamulec ręczny – podaje Wielgo.
Ogółem w grudniu 2022 r. klienci mieli mniejszy wybór niż w listopadzie – pula mieszkań na sprzedaż skurczyła się we wszystkich badanych miastach poza Krakowem (wzrost o 4 proc.), przy czym w Gdańsku i Wrocławiu aż o 9–10 proc. Pocieszający jest jednak fakt, że w większości największych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32 proc. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 14 proc., a we Wrocławiu – o 7 proc.
Ceny mieszkań nie spadają, choć pod koniec roku przybyło promocji
Z perspektywy kupującego największym utrudnieniem – poza niską zdolnością kredytową – są dziś wysokie ceny mieszkań. Jak pokazują dane BiG DATA RynekPierwotny.pl, w grudniu średnie ceny nieruchomości w największych miastach praktycznie stały w miejscu. W Gdańsku mieszkania potaniały minimalnie, bo tylko o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaś w Krakowie i Wrocławiu o tyle samo poszły w górę. W Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach średnie ceny utrzymały poziom z listopada.
Kupujących nie pocieszy raczej fakt, że pod koniec 2022 r. wszędzie było drożej w porównaniu z końcówką 2021 r. Za przeciętne lokum płaciło się o 9–17 proc. więcej niż przed rokiem. Można wskazać trzy przyczyny tego zjawiska:
- gwałtownie rosnące koszty budowy,
- ograniczanie podaży mieszkań przez deweloperów,
- budowanie mieszkań głównie pod inwestorów (którzy pozostali w zasadzie jedyną aktywną grupą kupujących), a więc w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie.
– W 2022 r. zaskakujące było tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa – zauważa Wielgo. – Widać to m.in. po tym, jak szybko kurczyła się oferta mieszkań w ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25 proc. do 4 proc., zaś w Łodzi – z 52 proc. do 31 proc. Równocześnie we wszystkich miastach wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Np. w Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było takich lokali w ofercie deweloperskich. Obecnie mają w niej 7 proc. udział. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ubiegłym roku z 18 proc. do 40 proc. Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny metra kwadratowego.
Tomasz Adamek na gorąco komentuje swój pierwszy występ we freakach
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?